Compraventa de Inmuebles. el artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México no viola el Principio de Igualdad.
¿Rescisión o segunda oportunidad en la Compraventa de Inmuebles? Cuando hablamos de compraventa de inmuebles, uno de los temas que más controversia genera en la práctica es la posible violación al principio de igualdad por disposiciones que parecen favorecer a una de las partes. En este contexto, resulta fundamental analizar por qué el artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México no viola el principio de igualdad, como recientemente lo sostuvo el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
El caso
En un juicio ordinario civil, la parte compradora de un inmueble demandó a la parte vendedora el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, así como el pago de las penas convencionales derivadas de su celebración. Por su parte, la vendedora reconvino solicitando la rescisión del contrato.
La sentencia de primera instancia absolvió a la vendedora de las prestaciones reclamadas, declaró procedente la acción reconvencional de rescisión y condenó a la compradora al pago de la pena convencional, intereses moratorios, gastos y costas. Sin embargo, se le otorgó a la compradora el beneficio previsto en el artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México, el cual establece el derecho de quien ha pagado más del 50% del precio del bien a optar por pagar los abonos adeudados junto con los daños, perjuicios y costas, en lugar de que se decrete la rescisión.
Ambas partes apelaron. La Sala responsable determinó que eran improcedentes tanto las acciones de cumplimiento como las de rescisión hechas valer por las partes, y vinculó a la vendedora a escriturar y entregar el inmueble, manteniendo el beneficio otorgado a la compradora.
Inconforme, la vendedora promovió amparo directo, cuestionando la constitucionalidad del artículo 7.581. El Tribunal Colegiado de Circuito negó el amparo, y la parte actora interpuso recurso de revisión.
El criterio jurídico
El criterio que resolvió la controversia es claro: el artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México no viola el principio de igualdad previsto en el artículo 1° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. ¿La razón? Este precepto no otorga un beneficio gratuito o unilateral al comprador, sino que impone cargas efectivas para corregir su incumplimiento, preserva los derechos del vendedor y evita ventajas indebidas.
En otras palabras, la norma no rompe el equilibrio contractual, sino que lo restablece al ofrecer una vía para que el comprador que ya ha cubierto más de la mitad del precio pueda regularizar su situación, sin dejar desprotegido al vendedor.
La Justificación
Desde la perspectiva del principio de igualdad y equidad contractual, la distinción normativa que hace el artículo 7.581 se apoya en un criterio objetivo y razonable: la existencia de pagos sustanciales previos (más del 50% del precio del inmueble). Este porcentaje no es arbitrario; refleja un grado de cumplimiento tal que la rescisión pura y simple generaría un desequilibrio injusto para el comprador, quien ya ha realizado un esfuerzo patrimonial significativo.
El beneficio no es gratuito: el comprador debe pagar los abonos adeudados, los daños y perjuicios, y las costas. De esta forma, el vendedor recibe la totalidad del precio pactado más una indemnización por el retardo, lo que preserva la correspondencia de las prestaciones, la buena fe contractual y la seguridad jurídica.
Así, el vendedor no queda en una situación de desventaja, porque al final obtiene lo pactado y una compensación adicional por la mora. La norma, lejos de violar el principio de igualdad, lo materializa al tratar de manera distinta a quienes se encuentran en situaciones objetivamente diferentes (quien ha pagado más de la mitad del precio versus quien no ha alcanzado ese umbral).
Conoce el Criterio:
“Registro digital: 2032217
Instancia: Pleno
Duodécima Época
Materias(s): Civil
Tesis: P./J. 114/2026 (12a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Tipo: Jurisprudencia
COMPRAVENTA DE INMUEBLES. EL ARTÍCULO 7.581 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO NO VIOLA EL PRINCIPIO DE IGUALDAD.
Hechos: En un juicio ordinario civil, la parte compradora de un inmueble demandó de la parte vendedora, entre otras prestaciones, el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, así como el pago de las penas relacionadas con su celebración.
En la sentencia de primera instancia, por un lado, se absolvió a la vendedora de las prestaciones reclamadas y se declaró procedente la acción reconvencional de rescisión y, por el otro, se condenó a la actora al pago de la pena convencional, intereses moratorios, gastos y costas, pero se le otorgó el beneficio previsto en el artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México, consistente en el derecho del comprador de optar por pagar los abonos adeudados con los daños, perjuicios y costas, cuando haya pagado más del 50 % del precio del bien y el vendedor reclama la rescisión.
Contra dicha resolución ambas partes interpusieron recurso de apelación, en el cual la Sala responsable determinó improcedentes las acciones de cumplimiento y rescisión hechas valer por las partes, y vinculó a la vendedora a escriturar y entregar el inmueble materia del contrato.
Asimismo, mantuvo el beneficio otorgado a la compradora. Inconforme, la vendedora promovió amparo directo en el que cuestionó la constitucionalidad del citado artículo 7.581. El Tribunal Colegiado de Circuito negó el amparo. La parte actora interpuso recurso de revisión.
Criterio jurídico: El artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México no viola el principio de igualdad previsto en el artículo 1o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, ya que impone cargas efectivas al comprador para corregir su incumplimiento, preserva los derechos del vendedor y evita ventajas indebidas.
Justificación: El precepto legal citado no otorga un beneficio gratuito ni unilateral al comprador, sino que le impone cargas efectivas para la regularización del incumplimiento parcial, asegurando que el vendedor reciba la totalidad del precio pactado y la indemnización por el retardo.
Desde la perspectiva del principio de igualdad y equidad contractual, la distinción normativa se apoya en un criterio objetivo y razonable, consistente en la existencia de pagos sustanciales previos. Lo anterior permite preservar la correspondencia de las prestaciones, la buena fe contractual y la seguridad jurídica sin colocar al vendedor en una situación de desventaja, en la medida en que éste recibe lo pactado y la indemnización procedente por el retardo del comprador.
PLENO.
Amparo directo en revisión 6022/2025. 20 de enero de 2026. Unanimidad de nueve votos de las personas Ministras Sara Irene Herrerías Guerra, Irving Espinosa Betanzo, María Estela Ríos González, Yasmín Esquivel Mossa, Lenia Batres Guadarrama, quien se separa de la metodología, Loretta Ortiz Ahlf, Giovanni Azael Figueroa Mejía, Arístides Rodrigo Guerrero García y Presidente Hugo Aguilar Ortiz, quien anunció voto concurrente. Ponente: Yasmín Esquivel Mossa. Secretaria: Mónica Jaimes Gaona.
El Comité de Revisión, Aprobación y Numeración de Tesis, en sesión de veintidós de mayo de dos mil veintiséis, y las personas Ministras que integran el Pleno de este Tribunal, aprobaron, con el número 114/2026 (12a.), la tesis jurisprudencial que antecede. Ciudad de México a tres de junio de dos mil veintiséis.
Esta tesis se publicó el viernes 5 de junio de 2026 a las 10:11 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 8 de junio de 2026, para los efectos previstos en el punto octavo del Acuerdo General Plenario 7/2025 (12a.).”
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