¿Vendes tu casa y el inquilino no se sale? ¿Qué hago?

¿Vendes tu casa y el inquilino no se sale? ¿Qué hago? Eres propietario de una casa que tienes rentada. Necesitas venderla por motivos personales o económicos. Encuentras un comprador dispuesto a pagar un buen precio. Hay solo un problema: el inquilino no quiere salir de la casa. Lleva años viviendo ahí, tiene a su familia, y no le interesa mudarse. El comprador te dice: «Sin la propiedad desocupada, no compro».

¿Puedes obligar al inquilino a salir? ¿Cuánto tiempo tienes que darle? ¿Puede el nuevo dueño correrlo después de comprar? ¿Qué pasa si el inquilino tiene contrato vigente?

LA RESPUESTA COMPLEJA: DEPENDE DE MÚLTIPLES FACTORES (SI HAY CONTRATO, SI EL INQUILINO ESTÁ AL CORRIENTE, EL PLAZO, EL TIPO DE ARRENDAMIENTO, ETC.).

Hoy te voy a explicar, cuáles son los derechos del inquilino y del propietario cuando se vende una propiedad arrendada, cómo terminar legalmente un arrendamiento, y qué hacer si el inquilino se niega a salir voluntariamente.

Principio fundamental: La venta NO termina el arrendamiento

El artículo 2409 del Código Civil establece el principio rector:

«Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato.»

Traducción práctica: El nuevo dueño (comprador) no puede correr al inquilino solo porque compró la casa. El inquilino tiene derecho a quedarse hasta que termine el plazo pactado en su contrato, siempre que siga pagando la renta y cumpliendo sus obligaciones.

¿Qué significa esto para ti como vendedor? Que vender la casa no resuelve automáticamente el problema del inquilino. El comprador se convierte en el nuevo arrendador, y debe respetar el contrato existente.

¿Qué significa para el comprador? Que, si quiere comprar una casa desocupada, debe cerciorarse de que el inquilino haya desalojado voluntariamente o que el contrato haya terminado legalmente.

¿En qué casos el inquilino SÍ está obligado a salir?

El inquilino solo está obligado a desalojar la propiedad en los siguientes supuestos:

Supuesto	Explicación	Plazo para desalojar
El contrato de arrendamiento ya terminó	El plazo pactado venció y no hubo prórroga ni tácita reconducción.	Inmediato (o el pactado). Si no sale, desalojo judicial.
El inquilino incurrió en una causal de rescisión	Falta de pago de rentas, uso indebido, daños graves, subarriendo no autorizado, etc. (artículo 2489 CC).	Se requiere demanda de rescisión. El juez ordena el desalojo.
El arrendamiento es por tiempo indeterminado y se dio aviso	Si no hay plazo fijo, cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso (15 días para predio urbano, 1 año para rústico) (artículo 2478 CC).	Transcurrido el plazo del aviso.
El inquilino renunció voluntariamente a su derecho de permanencia	En el contrato se pactó que el inquilino desalojaría en caso de venta (cláusula válida si es expresa).	El pactado en el contrato.
El inmueble se necesita para casa habitación del propietario o sus familiares	En algunos casos, el propietario puede recuperar la casa para vivir él o sus familiares directos (aplica solo a ciertos arrendamientos).	Según lo establecido en la ley (artículo 2448-J, fracciones).

El error más común: Creer que la «necesidad de vender» justifica el desalojo

Muchos propietarios creen que, porque necesitan vender la casa, pueden pedirle al inquilino que se salga. Esto es FALSO.

El Código Civil no contempla la «venta» como causal de terminación del arrendamiento (artículo 2483 enumera las causas, y la venta no está). El inquilino tiene derecho a quedarse hasta que termine su contrato, aunque el dueño quiera vender.

Entonces, ¿cómo hago para vender si el inquilino no se quiere salir?

Tienes varias opciones, ordenadas de la más a la menos recomendable:

Opción	¿En qué consiste?	Ventaja	Desventaja
1. Negociar con el inquilino	Ofrecerle un incentivo económico para que desaloje voluntariamente antes de tiempo.	Rápido, evita juicios.	Cuesta dinero (indemnización).
2. Vender la casa con el inquilino	Buscar un comprador inversionista que quiera seguir rentando.	No hay que desalojar.	El precio de venta puede ser menor.
3. Esperar a que termine el contrato	No renovar el contrato y dar el aviso correspondiente.	Legal, sin conflictos.	Puede tardar meses o años.
5. Demandar el desalojo	Si el inquilino se niega a salir a pesar de que el contrato terminó.	Último recurso legal.	Lento y costoso.

¿Cómo terminar un arrendamiento para vender la propiedad?

1 .Revisa el contrato de arrendamiento

Lo primero es ver qué dice el contrato:

Cláusula	¿Qué hacer?
Plazo fijo vigente (ej. 3 años, aún no termina	No puedes obligarlo a salir. Negocia una indemnización o espera a que termine el plazo.
Plazo fijo que ya terminó (hace meses o años)	Si el inquilino sigue ahí sin contrato nuevo, se entiende que el arrendamiento es por tiempo indeterminado. Aplica artículo 2478.
Cláusula de desalojo por venta	El inquilino ya aceptó que, en caso de venta, desalojará. Puedes exigirlo.
Cláusula de renuncia a la prórroga	El inquilino renunció a su derecho de seguir rentando después del plazo. Puedes no renovar.

2. Si el contrato ya terminó o es por tiempo indeterminado, da el aviso correspondiente

El artículo 2478 establece:

Tipo de predio	Plazo de aviso
Urbano (casa, departamento	15 días hábiles de anticipación (por escrito, de manera fehaciente).
Rústico (campo, terreno agrícola)	1 año de anticipación.

¿Cómo dar el aviso? Debe ser por escrito y de manera fehaciente (que quede constancia):

– Carta entregada personalmente con recibo de recibido firmado.

– Carta certificada con acuse de recibo.

– Mensaje por WhatsApp (no es lo más recomendable, pero puede servir).

– Notificación ante notario o juez.

Importante: El aviso debe indicar claramente la fecha en que terminará el arrendamiento. Una vez transcurrido el plazo del aviso, el inquilino está obligado a desalojar. Si no lo hace, puedes demandar el desalojo.

3. Si el inquilino no sale voluntariamente, inicia el juicio de desalojo (deshaucio)

El juicio de desahucio (ahora llamado «juicio de arrendamiento inmobiliario» en la CDMX) es la vía legal para recuperar la posesión de un inmueble cuando el arrendatario se niega a desalojar después de terminado el contrato.

Procedimiento general (basado en arts. 957-966 del Código de Procedimientos Civiles de la CDMX):

Presentas demanda con el contrato de arrendamiento y la prueba de que terminó (aviso, vencimiento de plazo).
El juez cita a una audiencia (entre 25 y 35 días después).
El demandado (inquilino) tiene 5 días para contestar y oponer excepciones.
En la audiencia se desahogan pruebas y el juez dicta sentencia.
Si el juez ordena el desalojo, el inquilino tiene un plazo (generalmente 4 meses para casa habitación, si se allana) para desocupar voluntariamente.
Si no desocupa, se solicita la ejecución forzosa (con auxilio de la fuerza pública).

Duración estimada: De 6 meses a 2 años, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino opone excepciones.

¿Puedo vender la casa con el inquilino adentro?

SÍ, es perfectamente posible. Muchos compradores son inversionistas que buscan propiedades ya rentadas para tener un ingreso desde el primer día.

Ventajas de vender con inquilino:

– Te evitas el juicio de desalojo.

– Puedes vender más rápido.

– El comprador inversionista puede pagar un precio justo (no necesariamente más bajo).

Desventajas:

– El comprador que busca casa para vivir no querrá la propiedad ocupada.

– El precio puede ser menor (10-20% menos en algunos casos).

Recomendación: Si vas a vender con inquilino, prepara un expediente con toda la información del arrendamiento: copia del contrato, comprobantes de pago del inquilino, historial de pagos, garantía (depósito o fianza), y estado del inmueble.

¿Qué derechos tiene el inquilino si el nuevo dueño quiere habitarla para vivir?

Aquí hay un punto delicado. Si el nuevo dueño (comprador) quiere ocupar la casa para vivir él o su familia directa (cónyuge, hijos, padres), la ley le otorga ciertos derechos.

En la Ciudad de México, el artículo 2448-J del Código Civil establece que el arrendatario tiene derecho de preferencia para comprar la casa (como vimos en el Tema 3 de la serie principal). Pero si no quiere comprar o no puede, y el nuevo dueño necesita la casa para habitar, existen mecanismos:

– Si el contrato tiene plazo vigente: El nuevo dueño debe respetarlo. No puede correr al inquilino antes del plazo aunque necesite la casa.

– Si el contrato es por tiempo indeterminado: El nuevo dueño puede dar el aviso de terminación (15 días para predio urbano) y recuperar la casa. Pero debe ser para habitarla él o su familia, no para venderla o rentarla a otro.

– Si el contrato ya terminó: El nuevo dueño puede pedir el desalojo sin más.

En todo caso, el inquilino tiene derecho a no ser desalojado arbitrariamente. La ley protege su vivienda.

Recomendaciones para propietarios

Si quieres vender una propiedad arrendada:

Revisa tu contrato de arrendamiento. Saber cuándo termina el plazo y si hay cláusula de desalojo por venta.
Habla con tu inquilino con anticipación. Explícale tu situación. Muchas veces se llega a un acuerdo amistoso.
Ofrece una indemnización razonable para que desaloje antes de tiempo (1 a 6 meses de renta, según el caso).
Si no hay acuerdo, respeta el plazo del contrato. No intentes desalojarlo por la fuerza ni cortar servicios (eso es ilegal).
Si el contrato ya terminó o es por tiempo indeterminado, da el aviso correspondiente por escrito y de manera fehaciente.
Si el inquilino se niega a salir a pesar del aviso, acude a un abogado para iniciar el juicio de desalojo.

Si eres COMPRADOR de una propiedad arrendada:

Pide ver el contrato de arrendamiento. Revisa plazo, renta, garantías, y cláusulas.
Verifica que el inquilino esté al corriente en pagos. Pide recibos o estados de cuenta.
Pregunta si el inquilino tiene intención de quedarse o de comprar. Si quiere comprar, tiene derecho de preferencia.
Si quieres habitar la casa, negocia con el inquilino una salida voluntaria. Ofrécele una indemnización razonable.
Si no hay acuerdo, respeta su derecho a quedarse hasta el fin del contrato. No intentes desalojarlo por tu cuenta.

Si eres INQUILINO y el dueño quiere vender:

Revisa tu contrato. Saber si aún tienes plazo vigente.
Si el dueño te pide desalojar, negocia una indemnización. No estás obligado a salir antes de tiempo sin compensación.
Si quieres comprar, ejerce tu derecho de preferencia (artículo 2448-J). Tienes 30 días para aceptar la oferta de compra.
Si el nuevo dueño te quiere correr, defiende tus derechos. La venta no termina el arrendamiento.

Tabla resumen de situaciones:

Situación	¿Puede el propietario desalojar al inquilino?	¿Qué hacer?
Contrato con plazo vigente	NO (salvo que el inquilino incumpla gravemente).	Negociar indemnización o esperar a que termine el plazo.
Contrato ya terminó (plazo vencido)	SÍ (con aviso previo de 15 días para predio urbano).	Dar aviso por escrito. Si no sale, demandar desalojo.
Arrendamiento por tiempo indeterminado	SÍ (cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso).	Dar aviso por escrito (15 días para urbano, 1 año para rústico).
Inquilino incumple (falta de pago, daños)	SÍ (demandar la rescisión del contrato).	Demandar rescisión y desalojo.
El inquilino aceptó en el contrato desalojar en caso de venta	SÍ (cláusula expresa).	Exigir el cumplimiento de la cláusula.
El comprador quiere vivir en la casa	NO si hay plazo vigente. SÍ si el plazo ya terminó o es indeterminado (con aviso).	Dar aviso de terminación y esperar el plazo.

Caso práctico:

“Situación: María es propietaria de una casa que renta a Juan con contrato por 2 años (termina en diciembre de 2025). En enero de 2025, María encuentra comprador, pero Juan no quiere salirse. Juan paga puntualmente y no ha incumplido.

Pregunta: ¿Puede María obligar a Juan a desalojar para poder vender?

Respuesta: NO. Juan tiene contrato vigente hasta diciembre de 2025. María no puede desalojarlo antes sin su consentimiento. La única opción es negociar una indemnización con Juan (por ejemplo, pagarle 6 meses de renta para que se salga antes). Si Juan no acepta, María debe esperar hasta que termine el contrato, o vender la casa con Juan como inquilino.

Solución propuesta: María ofrece a Juan una indemnización equivalente a 4 meses de renta para desalojar en marzo de 2025. Juan acepta, firma un convenio de terminación anticipada, y María puede vender la casa desocupada. Todos ganan.”

¿Estás pasando por una situación similar? ¿Eres propietario y tu inquilino no quiere salir? ¿O eres inquilino y te quieren correr porque venden la casa? Cuéntame tu caso en los comentarios. Te orientaré sobre tus derechos y las mejores opciones legales.

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Te envío un saludo

Alejandro.

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