Contraté a un albañil para construir y la barda se está cayendo: ¿Me puede cobrar más por arreglarla?

Imagina: Contrataste a un maestro albañil o a una empresa constructora para levantar la barda de tu casa, ampliar tu cocina, o construir toda tu vivienda. Acordaste un precio cerrado (“obra a precio alzado”). Pagaste. La obra se terminó. Pero a los pocos meses… aparecen grietas, la barda se inclina, o la losa empieza a filtrar agua.

Llamas al constructor y te responde: “La obra ya se entregó. Si quieres que regrese, te cobro más por las reparaciones.” ¿Está en lo correcto? ¿Tienes que pagar de nuevo?

LA RESPUESTA ES: DEPENDE, PERO EN GENERAL EL CONSTRUCTOR RESPONDE POR LOS DEFECTOS POSTERIORES, SIN COBRO ADICIONAL, DURANTE CIERTO TIEMPO.

Hoy te explico cómo funciona el contrato de obras a precio alzado, cuáles son las obligaciones del constructor (empresario), cuáles las tuyas como dueño, y qué hacer si la obra presenta vicios o defectos después de entregada.

¿Qué es un contrato de obras a precio alzado?

El artículo 2616 del Código Civil, establece que es aquel contrato en el que una persona (el empresario o constructor) se obliga a ejecutar una obra para otra (el dueño), quien se obliga a pagar un precio cierto y determinado.

Características clave:

– El constructor pone los materiales y dirige la obra (a diferencia del contrato de trabajo, donde el patrón dirige).

– El constructor asume el riesgo de la ejecución: si los materiales suben de precio o se requiere más mano de obra, él absorbe el costo.

– El dueño solo paga el precio pactado (a menos que haya vicios ocultos o modificaciones acordadas).

La gran ventaja para el dueño: Sabes desde el inicio cuánto vas a pagar, sin sorpresas por aumentos de materiales o jornales (artículo 2627: «El empresario no tiene derecho a exigir ningún aumento, aunque lo haya tenido el precio de los materiales o de los jornales»).

Obligaciones del constructor.

Para saber si puede cobrarte más o debe arreglar sin costo, hay que revisar sus obligaciones (artículos 2616, 2617, 2629, 2642, 2643 del Código Civil):

Obligación	¿Qué significa?
Ejecutar la obra conforme al plano, diseño o presupuesto	Si hay plano, debe seguirlo. Si no hay, se estará a la naturaleza de la obra y la costumbre del lugar (art. 2619).
Comenzar y concluir en tiempo convenido	Si no hay plazo fijado, se entiende el que sea suficiente a juicio de peritos.
Responder de los riesgos de la obra hasta su entrega	Si la obra se daña antes de entregarla (por ejemplo, por una tormenta), el constructor la repone sin costo (art. 2617).
Responder de la mala calidad de los materiales	No puede usar materiales defectuosos. Si lo hace, responde.
Responder de los vicios o defectos que aparezcan después de la entrega (art. 2643)	Esta es la más importante para tu caso: El constructor responde por los defectos que procedan de vicios en la construcción, mala calidad de los materiales, o vicios del suelo, aun después de entregada la obra.

¿Por cuánto tiempo responde el constructor por los defectos posteriores?

El artículo 2643 establece la responsabilidad del constructor por defectos que aparezcan después de la entrega, siempre que sean imputables a él (mala calidad de materiales, mala construcción, vicios del suelo no advertidos).

El plazo para reclamar (prescripción) es de DOS AÑOS, contados desde el día en que se verificaron los actos (artículo 1161, fracción V, y 1934 del Código Civil).

 

¿Qué defectos cubre?

– Grietas en muros o losas.

– Desplomes o inclinaciones.

– Filtraciones de agua por mala impermeabilización.

– Instalaciones eléctricas o hidrosanitarias defectuosas.

– Problemas de cimentación (por no haber hecho estudio de mecánica de suelos).

¿Qué NO cubre?

– El desgaste normal por el uso o el paso del tiempo (pintura, desgaste de acabados).

– Daños causados por el dueño (ejemplo: meter un camión contra la barda).

– Defectos que el dueño conocía antes de recibir la obra y los aceptó expresamente.

¿Cuándo el constructor NO responde por los defectos?

El artículo 2643 también señala excepciones. El constructor NO responde si:

1. El dueño ordenó emplear materiales defectuosos y el constructor le advirtió de los defectos.
2. El dueño eligió el terreno inapropiado a pesar de las observaciones del constructor.
3. El defecto proviene de instrucciones específicas del dueño que el constructor cumplió en contra de su criterio técnico.
4. El dueño recibió la obra sin reservas y el vicio era manifiesto (visible a simple vista). Si el vicio es oculto, igual responde.

Consejo: Siempre es recomendable que, al recibir la obra, el dueño haga una revisión exhaustiva y, si detecta algo, lo haga constar por escrito en el acta de entrega-recepción.

¿Qué puede hacer el dueño si aparecen defectos?

El dueño tiene dos opciones principales (aplicando por analogía las reglas de vicios ocultos, aunque el artículo 2643 habla de responsabilidad directa):

Opción	¿En qué consiste?
Exigir la reparación gratuita	El constructor debe regresar y arreglar el vicio, sin costo adicional. Es la opción más común.
Demandar la reducción del precio (si la obra ya fue pagada)	Puedes pedir que se te devuelva una parte proporcional del precio, equivalente al costo de reparación.
En casos graves, rescindir el contrato (artículo 2638)	Si los defectos son tan graves que la obra es inservible, puedes pedir la rescisión y que te devuelvan lo pagado (aunque el constructor se quedará con los gastos y trabajo ya realizados).

¿Puede el constructor cobrarme más si la obra requiere ajustes?

Regla general: NO. El precio alzado es fijo. El constructor asume el riesgo de aumento de costos (artículo 2627). Tampoco puede cobrar más si la obra resultó más difícil de lo previsto.

Excepciones (donde SÍ puede cobrar más):

1. Si el dueño modifica el proyecto durante la ejecución (agrega más metros, cambia materiales por otros más caros). Ahí procede un convenio modificatorio y un ajuste de precio.
2. Si surgen imprevistos no atribuibles al constructor que hacen imposible continuar (por ejemplo, el terreno tenía una caverna no detectable). En ese caso, puede rescindirse el contrato y el dueño paga solo lo ejecutado (artículo 2639).
3. Si se convino expresamente que el precio se ajustaría según costos reales (pero eso ya no sería «precio alzado» puro).

Recomendaciones prácticas para contratar una obra a precio alzado

 Antes de la obra:

1. Exige un contrato por escrito con descripción pormenorizada de la obra, planos, materiales, plazos y precio total (artículo 2618). Si la obra supera los 100 pesos (valor muy desactualizado, pero el principio aplica), debe ser por escrito.
2. Pide un plano o diseño (aunque sea un croquis con medidas). Eso evitará disputas sobre «cómo debía quedar».
3. Establece un programa de pagos ligado a avances físicos verificables. Nunca pagues todo por adelantado.
4. Verifica que el constructor tenga experiencia o, si es empresa, que esté registrada.
5. Pregunta si hará estudio de mecánica de suelos (fundamental para construcciones grandes). Si no lo hace y la cimentación falla, él es responsable.

 Durante la obra:

1. Supervisa o contrata a un perito (arquitecto o ingeniero) que vigile que se usen los materiales pactados.
2. Documenta todo con fotografías con fecha.
3. Si notas algo raro (grietas, materiales diferentes), dilo de inmediato y hazlo constar por escrito.

 Al recibir la obra:

1. Revisa cuidadosamente cada detalle: acabados, instalaciones, estructura.
2. Levanta un acta de entrega-recepción donde se señalen los vicios o defectos que aún deben corregirse.
3. Si no hay defectos a la vista, firma de recibido, pero recuerda que por vicios ocultos el constructor responde hasta 2 años después.

 Si aparecen defectos después:

1. Notifica por escrito al constructor (WhatsApp con acuse, correo certificado, o carta con testigos). Descríbele el problema y dale un plazo razonable para reparar.
2. Si no responde o se niega, consigue un dictamen pericial de un ingeniero o arquitecto que determine la causa del defecto y el costo de reparación.
3. Acude a Profeco (si el constructor es una empresa formal) o a un abogado para demandar civilmente por vicios ocultos.
4. Si pasaron más de 2 años, ya prescribió la acción. Pero si el constructor dio una garantía voluntaria mayor, úsala.

 Caso práctico (ejemplo)

“Situación: Contrataste a un maestro albañil para construir una barda de 20 metros lineales por precio alzado de $50,000. Pagaste todo. A los 4 meses, la barda se agrieta y se inclina. El albañil dice que «la tierra estaba blanda» y que no es su culpa. Te pide $20,000 extra para arreglarla.

Respuesta legal:

– El albañil no te puede cobrar más porque el precio alzado cubre todos los riesgos, incluyendo la calidad del terreno (salvo que él te haya advertido del problema y tú ordenaste construir igual).

– Él debe reparar sin costo dentro del plazo de 2 años.

– Si se niega, puedes demandar la reducción del precio o la reparación forzosa.”

¿Estás en una situación similar? ¿Te entregaron una obra defectuosa y el constructor te quiere cobrar más para arreglarla? Escríbeme en los comentarios o contáctame directamente. Analizaremos tu contrato y te diremos si procede reclamar la reparación gratuita o la reducción del precio.

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Alejandro.

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