Arrendatarios en Condominios: ¿Qué Derechos y Obligaciones Tienen? (CDMX)
Ser arrendatario en un condominio implica más que pagar la renta mensual. La Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México reconoce derechos específicos para los inquilinos, pero también establece obligaciones estrictas. Ignorarlas puede costarte multas, desalojo o demandas. Aquí te explico todo lo que necesitas saber para proteger tus derechos y evitar conflictos.
¿Quién es Considerado «Poseedor» en la Ley?
El artículo 2 de la Ley de Propiedad en Condominio, establece que se el “POSEEDOR es la persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad privativa, a través de un contrato o convenio, que no tiene la calidad de condómino.»
¿Qué incluye esta definición?
– Arrendatarios: Personas que rentan una unidad.
– Comodatarios: Quienes usan el inmueble por préstamo gratuito.
– Cualquier ocupante temporal: Con permiso del condómino.
Importante: «Los poseedores están sujetos a las mismas obligaciones y prohibiciones que los condóminos» (Art. 21).
I. Derechos de los Arrendatarios.
A) Derecho al Uso Pacífico de la Unidad
Artículo 16, fracción I: > «Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad privativa.»
¿Qué significa?
– Nadie puede entrar a tu departamento sin tu autorización (ni siquiera el administrador).
– El propietario no puede interrumpir tu disfrute del inmueble durante el contrato.
Derecho a Usar Áreas Comunes.
Artículo 16, fracción III: «Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás.»
Ejemplos:
– Usar la piscina, gimnasio o áreas verdes en las mismas condiciones que los propietarios.
– Estacionar en tu cajón asignado (Art. 21, frac X).
Derecho a Participar en Asambleas (con Limitaciones).
Artículo 16, fracción II: «Participar con voz y voto en las asambleas generales de condóminos.»
Pero cuidado con las reglas (Artículo 31, IV):
– Voto personal: Solo puedes votar si el propietario te otorga un poder escrito.
– Límite de representación: «Ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos condóminos».
– Prohibición clave: «En ningún caso el administrador podrá representar a un condómino» (ni a ti como arrendatario).
Derecho a Realizar Obras Menores.
Artículo 16, fracción VIII: «Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, quedando prohibida toda modificación que afecte la estructura.»
¿Qué puedes hacer sin permiso?
– Pintar paredes, cambiar pisos o instalar muebles fijos.
– Prohibido: Derribar muros, modificar instalaciones eléctricas/hidráulicas o alterar la estructura.
Derecho a Denunciar Irregularidades.
Artículo 16, fracción VI y VII: «Acudir ante la Procuraduría, para solicitar su intervención por violaciones a esta Ley […] Denunciar ante las autoridades competentes, hechos posiblemente constitutivos de algún delito.»
Ejemplos:
– Si el administrador cobra cuotas ilegales.
– Si un vecino realiza obras peligrosas.
II. Obligaciones de los Arrendatarios.
Respetar el Destino del Inmueble
Artículo 17: «Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, usarán su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán destinarla a usos contrarios a su destino.»
Prohibiciones específicas (Artículo 21):
– Usar la unidad para actividades ilegales (ej: venta de drogas).
– Destinarla a fines comerciales si el contrato y el reglamento lo prohíben.
Pagar Cuotas de Mantenimiento.
Artículo 19 (Responsabilidad Solidaria): «El usuario será solidario de las obligaciones del condómino.»
¿Qué implica?
– Si el propietario no paga las cuotas, tú como arrendatario debes pagarlas para evitar sanciones (Art. 50).
– Multas por morosidad: Pueden llegar a $50,000 MXN (Art. 64).
– Consecuencia extrema: Suspensión de servicios (agua, luz) o uso de áreas comunes.
Cumplir el Reglamento Interno
(Artículo 2) El REGLAMENTO INTERNO es el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de sana convivencia.
Obligaciones comunes en reglamentos:
– Horarios de silencio (ej: no ruidos después de las 10 PM).
– Normas para mascotas (ej: usar correa en áreas comunes).
– Prohibición de arrojar basura en lugares no autorizados.
No Causar Daños al Condominio
Artículo 21, fracción III: «Queda prohibido efectuar todo acto que impida […] la operación de los servicios comunes o que ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos.»
Ejemplos de actos prohibidos:
– Obstruir pasillos con objetos personales.
– Realizar obras que afecten tuberías o instalaciones compartidas.
III Responsabilidad Solidaria.
Artículo 19 (párrafo clave): «Ambos [condómino y poseedor] harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador y a la Asamblea General mediante documento firmado por ambas partes, en tiempo y forma reglamentaria.»
¿Qué significa en la práctica?
| Situación | Responsabilidad del Arrendatario |
| Daños a áreas comunes | Debes pagar si fuiste quien los causó (ej: rompiste un vidrio del hall). |
| Cuotas impagas del propietario | Puedes ser obligado a pagarlas para evitar sanciones (Art. 28). |
| Infracciones al reglamento | Multas aplicadas directamente a ti (ej: ruidos molestos). |
Recomendación: «Exige en tu contrato de arrendamiento una cláusula que especifique quién paga las cuotas de mantenimiento. Si no, responderás solidariamente.»
IV Conflictos Comunes y Cómo Resolverlos.
Caso 1: «El administrador me prohíbe usar el gimnasio»
– Derecho violado: Art. 16, frac. III (uso igualitario de áreas comunes).
– Solución:
- Presenta una copia de tu contrato al administrador.
- Si insiste, denuncia ante la Procuraduría Social (Art. 69).
Caso 2: «Me cobran cuotas que el propietario debe pagar»
– Derecho violado: Art. 19 (responsabilidad solidaria mal aplicada).
– Solución:
- Revisa tu contrato: Si no establece tu obligación de pagar cuotas, no debes pagarlas.
- Si el condominio te sanciona, solicita una conciliación en la Procuraduría (Art. 66).
Caso 3: «Quiero pintar mi departamento, pero el administrador lo prohíbe»
– Derecho violado: Art. 16, fracc. VIII (obras interiores permitidas).
– Solución:
- Comunica por escrito que la obra no afecta la estructura.
- Si insiste, presenta un peritaje técnico (Art. 21).
V. Recomendaciones para Arrendatarios
- Revisa el Reglamento Interno ANTES de firmar el contrato:
– Pide una copia al propietario (Art. 12, frac. II: obligación del notario de entregarla).
- Exige un contrato claro:
– Especifica quién paga las cuotas de mantenimiento.
– Incluye cláusulas sobre obras menores.
- Participa en asambleas:
– Solicita poder al propietario para votar (Art. 31, IV).
- Documenta todo:
– Guarda copias de pagos, notificaciones y comunicaciones con el administrador.
VI. Consecuencias de Incumplir
| Infracción | Sanción | Artículo |
| No pagar cuotas | Multa + suspensión de servicios | Arts. 50, 64 |
| Obras no autorizadas |
Demanda civil + reconstrucción forzosaArts. 16, 21Destinar la unidad a fines ilegalesDesalojo + denuncia penalArt. 17Causar daños a áreas comunesPago de reparaciones + multaArt. 21
Recuerda:
– Tienes derecho a usar áreas comunes en igualdad de condiciones (Art. 16, frac. III).
– Eres solidario con el propietario en cuotas y daños (Art. 19).
– Puedes denunciar abusos ante la Procuraduría (Art. 16, frac. VI).
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