La posesión de un bien adjudicado de un embargo y remate firme
En el ámbito jurídico, la adjudicación de bienes inmuebles por remate judicial genera cuestionamientos importantes, especialmente cuando las disposiciones legales exigen la escritura pública como requisito para la entrega de la posesión del bien, lo que ha sido considerado inconstitucional en ciertos casos. Este análisis parte de un conflicto específico en el que un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal, tras ganar un juicio ejecutivo mercantil y adjudicarse un inmueble, enfrentó obstáculos en la ejecución de la posesión debido a los requisitos formales del Código Federal de Procedimientos Civiles (CFPC). En particular, el artículo 496 de dicho Código establece que la posesión del bien adjudicado no puede otorgarse hasta que se formalice la adjudicación mediante escritura pública, una disposición que ha sido cuestionada bajo el argumento de que transgrede el derecho de propiedad.
El caso concreto involucra un organismo público que, luego de adjudicarse un inmueble en un juicio mercantil, solicitó la posesión inmediata del bien, algo que fue rechazado por el juez en función del citado artículo. Al ratificar esta decisión, la Sala de apelación forzó al organismo a recurrir a la vía del amparo indirecto para cuestionar la constitucionalidad de esta norma. La base de su argumento radica en que la adjudicación judicial es, en sí misma, suficiente para generar el derecho de propiedad, permitiendo que el adjudicatario reclame el derecho de posesión sin necesidad de la formalidad de la escritura. Sin embargo, la juez que conoció del amparo negó la protección solicitada, argumentando que la exigencia de escritura no priva de la propiedad, sino que protege al adjudicatario al añadir seguridad jurídica, estableciendo un “plazo razonable” hasta que se cumpla este requisito.
El criterio jurídico adoptado en este tipo de casos enfatiza que el derecho de posesión y disfrute del bien adjudicado no debería depender de la escrituración, ya que la propiedad se transmite desde la adjudicación misma y la escritura solo busca dar publicidad al acto, para que surta efectos frente a terceros. Desde esta perspectiva, se considera que la propiedad y el derecho de posesión nacen del acto de adjudicación validado por el juez, no del proceso de escrituración. La finalidad de la escritura es únicamente registrar públicamente el acto de transmisión de propiedad, pero esta formalidad no constituye el cambio de propietario en sí mismo, lo cual pone en duda la legitimidad de exigir este paso como condición para la entrega de posesión.
En cuanto a la justificación, el requisito de la escritura se analizó a través de un test de proporcionalidad, que reveló que dicha medida incide de manera excesiva en el derecho de propiedad, siendo inconstitucional bajo ese análisis. Aunque la norma tiene un propósito válido —la seguridad jurídica en la transmisión de bienes—, existen otros mecanismos que alcanzan este objetivo sin vulnerar el derecho de propiedad del adjudicatario. La aprobación del remate y la adjudicación del bien a favor del nuevo propietario son actos que ya proporcionan seguridad jurídica y confieren certeza sobre el cambio de dominio. Así, la exigencia de la escritura pública no es indispensable para el acto traslativo de dominio y puede ser suprimida sin afectar la finalidad de certeza jurídica, ya que el acto de adjudicación judicial cumple suficientemente esta función.
En conclusión, la jurisprudencia establece que condicionar la entrega de posesión de un inmueble adjudicado en remate judicial a la escritura pública viola el derecho de propiedad, ya que el acto de adjudicación es en sí suficiente para transferir tanto la propiedad como la posesión. La escritura, aunque importante para los efectos frente a terceros, no debería retrasar el disfrute y uso del bien adjudicado, lo que es un principio fundamental para salvaguardar los derechos de los adjudicatarios.
Conoce la Jurisprudencia:
“Registro digital: 2029364
Instancia: Primera Sala
Undécima Época
Materias(s): Civil, Constitucional
Tesis: 1a./J. 145/2024 (11a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 41, Septiembre de 2024, Tomo III, Volumen I, página 806
Tipo: Jurisprudencia
ADJUDICACIÓN DE BIEN INMUEBLE POR REMATE JUDICIAL. ES INCONSTITUCIONAL EXIGIR LA ESCRITURA PÚBLICA COMO REQUISITO PARA QUE SE ENTREGUE SU POSESIÓN POR VIOLAR EL DERECHO DE PROPIEDAD (LEGISLACIÓN CIVIL FEDERAL).
Hechos: Un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal obtuvo una sentencia favorable en un juicio ejecutivo mercantil en el que reclamó el pago de un crédito. En etapa de ejecución de sentencia el Juez adjudicó en favor de dicho organismo un bien inmueble embargado a su contraparte.
Una vez que el remate quedó firme, el organismo descentralizado solicitó al Juez que emitiera la orden de lanzamiento y la entrega de la posesión material y jurídica del inmueble. El Juez negó esa solicitud, pues en términos del artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles, antes de entregar la posesión del inmueble al nuevo propietario, se debe formalizar la escritura pública.
Como la Sala de apelación confirmó tal decisión, el organismo descentralizado que había obtenido la adjudicación presentó una demanda de amparo indirecto reclamando la inconstitucionalidad del artículo señalado. La parte quejosa argumentó que la propiedad se surte con la adjudicación, de manera que la transmisión de los bienes debe realizarse desde el momento en que el tribunal adjudica el bien embargado, y que no es razonable limitar la posesión de dicho bien, del que ya se posee la propiedad, a un requisito formal.
La Jueza de Distrito que conoció del juicio de amparo negó la protección en contra del artículo impugnado porque sólo establece una restricción temporal para obtener la posesión del bien adjudicado hasta en tanto se obtenga la escritura correspondiente, sin que ello signifique acto privativo de la propiedad, pues es una garantía de seguridad jurídica a favor del adjudicatario que lo protege de cualquier riesgo. Siendo así, el organismo descentralizado quejoso recurrió tal determinación que fue enviada por el Tribunal Colegiado del conocimiento a la Suprema Corte de Justicia de la Nación para resolver el problema de constitucionalidad planteado.
Criterio jurídico: Es inconstitucional que la posesión de un bien inmueble que ha sido adjudicado mediante remate judicial sea condicionada a que se formalice dicho acto en escritura pública porque ello transgrede el derecho de propiedad. La finalidad de la escrituración es dar publicidad al acto jurídico relacionado con la propiedad adquirida por remate para que surta efectos frente a terceros, pero la propiedad y el derecho de su posesión y disfrute no nacen de la escritura, sino del propio acto jurídico que, además, ya fue sancionado por un juez.
Justificación: El artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles establece que se debe otorgar la escritura pública antes de que el tribunal entregue la posesión de un inmueble al nuevo propietario. Sin embargo, esa medida no supera un test de proporcionalidad porque incide excesivamente en el derecho humano a la propiedad.
Es verdad que la norma señalada persigue una finalidad constitucionalmente válida, consistente en brindar certeza y seguridad jurídica respecto de la existencia y los alcances del acto traslativo de la propiedad denominado adjudicación por remate judicial.
También se trata de una medida idónea porque el hecho de condicionar la toma de la posesión de los bienes rematados judicialmente a que previamente se formalice el acto de adjudicación mediante el otorgamiento de la escritura, contribuye en un grado razonable a dotar de certeza y seguridad jurídica al acto traslativo de dominio.
Sin embargo, la medida legislativa no es necesaria, dado que existen otros mecanismos igualmente idóneos para lograr los fines constitucionales perseguidos y que intervienen con menor intensidad en el derecho de propiedad afectado, como es la aprobación del remate y la consecuente adjudicación.
Tales actuaciones constituyen, por sí mismas, el acto por el cual se transmite la propiedad del bien en favor del adjudicatario, con lo que se da seguridad jurídica del acto traslativo de dominio. En cambio, la escrituración sólo tiene como finalidad dar publicidad de dicho acto a fin de que surta efectos frente a terceros, pero no constituye el cambio de propiedad en sí mismo, por lo que no hay razón suficiente para exigir ese requisito de manera previa a la entrega de la posesión.
Amparo en revisión 340/2019. Financiera Nacional de Desarrollo Agropecuario, Rural, Forestal y Pesquero. 22 de febrero de 2023. Cinco votos de la Ministra y de los Ministros Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Juan Luis González Alcántara Carrancá, quien formuló voto concurrente, Ana Margarita Ríos Farjat, Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena y Jorge Mario Pardo Rebolledo. Ponente: Ana Margarita Ríos Farjat. Secretarios: Juan Jaime González Varas, Mariana Aguilar Aguilar y Ricardo Martínez Herrera.
Tesis de jurisprudencia 145/2024 (11a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada extraordinaria de doce de septiembre de dos mil veinticuatro.
Esta tesis se publicó el viernes 20 de septiembre de 2024 a las 10:29 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 23 de septiembre de 2024, para los efectos previstos en el punto noveno del Acuerdo General Plenario 1/2021.”
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