La importancia del acta de asamblea en el régimen de propiedad en condominio para constituir cuotas de mantenimiento
En un juicio ejecutivo civil, el título ejecutivo es un elemento esencial que permite al acreedor ejercer la acción de cobro de cuotas condominales. Según los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos aplicables para la Ciudad de México.
En primer lugar, se requiere el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional, el cual debe ser estipulado en asamblea general o en el reglamento interno del condominio. Este estado de liquidación debe contar con la firma del administrador y el presidente del comité de vigilancia, si los hubiera.
En segundo lugar, se exige la presentación de una copia certificada del acta de asamblea general y/o del reglamento interno, proporcionada por un notario público o por la Procuraduría Social del entonces Distrito Federal. Esta acta debe contener la determinación de las cuotas a cargo de los condóminos, tanto para los fondos de mantenimiento y administración como para el fondo de reserva, intereses y otras obligaciones. Es importante destacar que estas cuotas deben ser establecidas previamente a su exigibilidad, es decir, deben ser acordadas en una asamblea que anteceda al periodo reclamado.
El acta de asamblea general cumple un papel fundamental en el proceso de cobro de cuotas condominales, ya que brinda seguridad jurídica al momento en que los condóminos acordaron dichas obligaciones. Esta exhibición en el juicio permite evidenciar el grado de incumplimiento del condómino demandado y vincula a los demás condóminos, quienes debieron conocer las cantidades y los periodos en los cuales se debían pagar las cuotas.
Es importante destacar que el acta de asamblea debe contener información detallada sobre el acuerdo adoptado, como la fecha, el lugar, las personas que intervinieron y aprobaron la decisión, así como las cantidades y el momento a partir del cual se cobrarán las cuotas. Esta interpretación se basa en el texto de los artículos mencionados, los cuales se refieren al acta «en que se hayan determinado las cuotas», lo que implica que el acuerdo se estableció previamente a su exigibilidad.
Conoce la Tesis:
“Registro digital: 2025526
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Undécima Época
Materias(s): Civil
Tesis: I.6o.C.3 C (11a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 19, Noviembre de 2022, Tomo IV, página 3797
Tipo: Aislada
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES. PARA CONSTITUIR EL TÍTULO EJECUTIVO QUE HAGA PROCEDENTE LA ACCIÓN EJECUTIVA CIVIL PARA EL PAGO DE LOS ADEUDOS POR CONCEPTO DE CUOTAS RELATIVAS, DEBE EXHIBIRSE EL ACTA DE ASAMBLEA DE CONDÓMINOS QUE CONTENGA LAS CUOTAS ESTABLECIDAS PREVIAMENTE A SU EXIGIBILIDAD Y NO UNA EN QUE, CON POSTERIORIDAD A LOS PERIODOS RECLAMADOS, SE RECONOZCAN, POR NO SER ACORDE CON LOS PRECEPTOS QUE REGULAN DICHO TÍTULO (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).
Hechos: En un juicio ejecutivo civil el Juez de origen tuvo por conformado el título ejecutivo previsto en los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal (aplicables para la Ciudad de México), con un acta de asamblea en el que se reconocieron cuotas de un condominio de periodos previos y condenó a su pago.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que para constituir el título ejecutivo que haga procedente la acción ejecutiva civil para el pago de adeudos por concepto de cuotas condominales, debe exhibirse el acta de asamblea de condóminos que contenga las cuotas establecidas previamente a su exigibilidad y no una en que, con posterioridad a los periodos reclamados, se reconozcan, por no ser acorde con los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, aplicables para la Ciudad de México, que regulan dicho título ejecutivo.
Justificación: Lo anterior, porque los artículos citados establecen de forma común que el título que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, que permite ejercer la acción de cobro de cuotas condominales, debe integrarse con: a) El estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en asamblea general o en el reglamento interno, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia; y, b) Copia certificada por notario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal (ahora Ciudad de México), del acta de asamblea general relativa y/o del reglamento interno, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedores. Además, la referida ley también exige acompañar los correspondientes recibos de pago. Ahora bien, el acta de asamblea general en que se hayan determinado las cuotas u obligaciones, debe entenderse que es aquella en la que los condóminos estipularon el monto al que ascienden dichos conceptos (mantenimiento, administración, reserva, intereses, etcétera) y cuya exigibilidad sea hacia el futuro, de modo que tanto el juzgador como las partes puedan tener conocimiento del acto en donde constan las circunstancias en las que se acordaron esas cuotas, como son la fecha, el lugar, las personas que intervinieron y las aprobaron, las cantidades, el momento a partir del cual se cobrarían, etcétera. Ello es así, puesto que la exhibición en el juicio de esa acta genera seguridad jurídica del momento en que los condóminos establecieron esas obligaciones. Lo que permite advertir el grado de incumplimiento del condómino al que se demanda. Asimismo, sólo de esa manera sería posible considerar que las decisiones adoptadas para fijar los montos de las cuotas vinculan a los condóminos, y que éstos conocían las cantidades y los periodos en los cuales tendrían que haber sido cubiertas. Dicha interpretación también se soporta en el hecho de que ambas porciones normativas aluden al acta «en que se hayan determinado las cuotas», lo que implica un hecho anterior a su exigibilidad, pues se entiende que los condóminos, primero las establecieron en una asamblea, y luego comenzó su observancia y su consecuente cumplimiento. Por ello, no puede realizarse una interpretación en el sentido de que dicha acta sea de una asamblea de condóminos en donde se reconozcan cuotas correspondientes a periodos pasados, es decir, sobre montos ya vencidos, puesto que ello desnaturalizaría la posibilidad de conocer las circunstancias en que se adoptó el acuerdo de fijar una determinada cantidad y que ello fuera exigible con posterioridad.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 425/2021. 27 de enero de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Manuel Padilla Pérez Vertti. Secretario: Alberto Mendoza Macías.
Esta tesis se publicó el viernes 18 de noviembre de 2022 a las 10:29 horas en el Semanario Judicial de la Federación.”
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